第十  租赁合同

本章导言

租赁作为-种古老的财产利用方式,为各国民法所重视,关于租赁大抵上有三种立法例:

是以法国民法为代表的广义租赁的立法例。《法国民法典》沿袭罗马法上租赁的规定,而于第1708条规定:“租赁契约有两种:物的租赁契约;劳动力的租赁契约。”法国民法沿袭罗马法“三合一”的租赁规范模式显然已经不符合现代租赁交易的现实,现代立法上,有关劳动力的租赁已经分解为雇佣和承揽,而与租赁规则相区别。

二是以德国、瑞士民法为代表,分使用租赁和用益租赁而分别规定。仅以使用为目的的租赁是使用租赁,而以使用收益为目的的租赁为用益租赁。使用租赁的标的只能是物(如住房、住房以外的房屋、土地、动产等);用益租赁则不同,用益租赁的标的包括物、权利(如著作权和专利权的利用、狩猎权和捕鱼权)以及其他财产权益(如企业等)。

三是采单纯的物的租赁模式。以意大利民法、日本民法等为代表。如《意大利民法典》第1571条等。两者都是采取单纯的物的租赁模式。我国台湾地区也承认权利租赁,但学界通常认为此为无名契约,而以准租赁称之。

我国1999年《合同法》以单纯物的租赁为限,于分则中规定租赁合同。这一立法例为民法典所沿袭。本章共32条,规定了租赁合同的概念,租赁期限、出租人的义务、承租人的义务,买卖不破租赁、转租等。

第七百零三条租赁合同是 出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
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《中华人民共和国民法典"合同编》释义

释义

本条是关于租赁合同定义的规定。

所谓租赁合同,是指一方将物交付他方使用、收益,他方支付租金而成立的合同。提供物的一方成为出租人,另-方为承租人,供作他方使用收益之物,为租赁物。租赁合同有下列特征:

1.租赁合同的标的物,即租赁物范围非常广泛,从类型上看,既可以是动产,也可以是不动产。从性质上看,为有体物、不可消耗物。特殊情况下,虽是消费物,但非以消费方法使用,亦不妨成立租赁,如租他人的名酒陈列展示。租赁物可为物之一部分,如将房屋之特定部分一外墙 出租于他人做广告。租赁物可为将来之物,因此,租赁可以附条件期限,也可成立租赁预约。租赁.物具有合法性,不得是法律禁止出租之物。如出租违法建设的房屋的,租赁合同无效;出租违法的临时建筑的,租赁合同无效。

2.租赁合同为承租人支付租金的合同。承租人通过租赁合同取得租赁物的使用收益权,须以支付租金作为报偿,租金是出租人让渡租赁物的占有、使用和收益而取得之对价,因此,租金为租赁合同的要素。租金通常以金钱支付,但也可以其他物或租赁物之孳息为给付,如交付土地出产之谷物充作租金。但租金不可以劳务为支付,如提供劳务的,至于成立何种合同有分歧,但不成立租赁合同却是事实。

3.租赁合同为有偿合同、双务合同、诺成合同、不要式合同。

4.租赁合同为债权合同。租赁合同使出租人对于承租人负有交付租赁物及维持租赁物使用收益状态的义务,其成立不以出租人享有租赁物的所有权或处分权为必要。我国司法实践中关于“一房多租”的情形下,认可多份租赁合同都可有效,并没有仅仅因为出租人无租赁物的所有权或处分权而认定租赁合同无效,即是认可租赁合同为债权契约。

5.租赁合同为继续性合同。租赁期间,出租人负有维持租赁物合于使用收益状态的义务,承租人持续按期支付租金,与一次性交付及支付即履行完毕的一时性合同不同。继续性合同相比于一时性合同,更注重当事人之间的信任关系,也更有情势变更原则的适用,并且解除时,继续性合同没有溯及力等。


第七百零四条租赁合同的内容一 般包括租赁物的名称、数.量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

释义

本条是关于租赁合同主要条款的提示性规定。

租赁合同成立上,承租人的资格在交易上视为重要,承租人之人格属性通常认为属于合同成立之要素。因此,即使出租人所为出租之表示内容明确肯定,也只能是要约邀请,而承租人承租之表示才属于要约,出租人对该要约为承诺,租赁合同成立。实践中,当事人多数情况下采用书面形式订立租赁合同,--般说来,租赁合同应当具备以下条款:

1.租赁物的名称。对于房屋等不动产,通常以房屋的坐落、编号等来指称;一般的动产则以品牌、规格、产地、颜色等予以限定,方式不限,能够特定化即可。

2.租赁物的数量。租赁物的数量属于合同的主要条款,须在合同中约定。如果数量不确定,而又无法确定的,则合同不成立。

3.用途。租赁物的用途,是指租赁使用的目的,用于何种用途或者何种目的,是当事人订立租赁合同时所要考量的重要内容。而且在租赁期间出租人负有维持租赁物因该用途而使用收益状态的义务,承租人也有按照约定的用途正确用益租赁物的义务,其按照约定的用途使用租赁物所产生的租赁物的损耗是不需要承担责任的,否则要承担修复或恢复原状或者损害赔偿的责任:4.租金及支付期限和方式。租金是承租人因使用收益租赁物须向出租人支付的对价。租金支付义务是承租人的主给付义务。因此,租赁合同未约定租金,又不能确定租金的,通:贤怀闪。租金的支付期限,是指租金的支付时间,租赁合同为继续性合同,持续时间比较长,因此,租金支付标准确定后,如何支付也是租赁合同需要明确的内容。租金通常以金钱的方式支付,但不限于金钱,亦可以其他的物或租赁物的孳息支付,但不可以提供劳务支付。5.租赁物的维修。租赁物在使用过程中会发生损坏或损耗,为保持租赁物的用途需要对租赁物进亍维修,因此,合同中应当对于维修义务的承担作出约定。如没有特别约定的,通常由出租人承担维修义务。

租赁合同除上列条款外,当事人还可以根据具体情形约定其他的条款,如押租金、违约责任、争议解决等条款。

第七百零五条租赁 期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

释义

本条是关于最长租赁期限的约定。

本条关于20年最长租期的限制,属于强制性规定,如果当事人违反该规定,约定的期限超过20年的,则超过部分无效,所谓超过部分无效,是指缩短为20年,如当事人约定租期30年,则缩短为20年。当事人租期届满后,续订合同的,续订的租期也不得超过20年。但是如果当事人在合同中约定了所谓的自动续期条款,即上一个租期届满后,合同自动续期到下一个期限。对于这样的自动续期条款,实际上是在变相地规避本条最长租期限制的强制性规定,应当确认为无效。

第七百零六条当 事人未依照法律、行政法规规定办理租赁.合同登记备案手续的,不影响合同的效力。

释义

本条关于租赁合同登记备案对合同效力影响的规定。

理解本条时需要注意几个方面:

1.法律、行政法规对于租赁合同有登记备案手续要求的。如我国《城市房地产管理法》第54条规定,“房屋租赁...并向房产管理部门登记备案”。当事人未办理登记备案手续的,租赁合同继续有效。至于地方性法规或者行政规章、地方规章等要求的登记备案手续更不得影响合同的效力。加里当事人在合同中幼定了以到相应的主管部门门登记备案为合同生效的条件,则应按照当事人的约定,认定合同是否生效。

3.即使当事人约定了以办理登记备案手续作为合同的生效条件,但是如果合同已经履行,如已将租赁物交付承租人使用,承租人接受的,或者已经支付租金,出租人接受的,则合同应当成立并生效。

第七百零七条租赁 期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。

释义

本条是关于租赁合同书面形式要求的规定。

租期6个月以上的租赁,不管是动产租赁还是不动产租赁,都应当采用书面形式。所谓“应当" ,反映了立法者较强的指引,但即便如此,租赁合同还是贯彻形式自由,以不要式为原则,因此,即使未采用书面形式,除非法律特别规定,不影响合同的成立和生效。但是,如果未采用书面形式,致租期无法确定的,租赁视为不定期租赁,当事人方可以随时通知另-方终止租赁合同。

第七百零八条出租人应 当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

释义

本条是关于出租人交付租赁物及维持租赁物适租的义务。

一、出租人交付租赁物的义务

租赁合同成立后,出租人应当按照约定将租赁物交付与承租人,这是出租人的一项基本义务。如果出租人未按照合同约定的时间、方式将租赁物交付给承租人,承租人可以拒付租金,或者请求出租人继续交付,并请求其承担违约责任。

所谓交付,应作狭义解释,仅指现实交付和简易交付,至于指示交付是否可以作为交付的方式,应以当事人是否有特别约定来确定,如果当事人没有特别约定的,则不得指示交付。

二、租赁期间,出租人保持租赁物符合约定用途的义务

出租人为满足承租人对租赁物的使用收益,就负有维持租赁物满足这要求的状态的义务。因此,该义务也是出租人承担的一项基本义务。这项义务一方面不仅要求租赁期间出租人容忍、不随意干涉承租人对租赁物按照约定的用途使用收益,还要求出租人积极的维持租赁物符合约定的用途。理论上诸如出租人修缮义务的承担,排除第三人对承租人使用收益之干涉等均是该义务的延伸。

本条所规定之租赁物符合约定用途的维持义务,也是出租人承担的物的瑕疵担保义务,该项义务的承担应当符合下列几个方面的条件:

(1)保证租赁物符合约定的用途,指保证租赁物满足承租人按照合同约定对租赁物的使用收益的状态,这首先在于符合合同约定的用途,如租用房屋居住,应当保证水通、电通等,如果没有约定用途的,根据合同目的、交易性质、交易习惯等确定,仍不能确定的,应当符合租赁物的通常用途。(2)出租人应当自租赁物交付时起至租赁期间届满,保证租赁物符合约定的用途。这是对时间界限的要求,也是出租人瑕疵担保义务的承担与出卖人不同的一个重要方面。(3)须承租人对租赁物存有瑕疵在租赁物交付时不明知,或者其不知存有瑕疵非因其重大过失所致。如果在租赁物交付时或交付前承租人明知,或者因为重大过失不知,则出租人不承担瑕疵担保义务。但有两项例外:1.承租人因重大过失不知租赁物存有瑕疵的,一般情况下,出租人免于承担瑕疵担保责任,但类推本编第618条的规定,出租人故意或者因重大过失不告知租赁物瑕疵的,出租人的瑕疵担保责任不得免除或仅减轻其责任。

2.有本章第731条规定情形的。目的主要在于强化对承租人及其共同居住人的生命、身体、健康的保护。

如果出租人违反物的瑕疵担保义务,承租人可以拒绝支付租金、减少租金解除合同,或者请求出租人修复、更换或者承担其他违约责任。

第七百零九条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,应当根据租赁物的性质使用。

释义

本条是关于承租人应当按照约定的方法使用租赁物的义务的规定。

按照约定的用途使用租赁物,是承租人的一项基本义务。 但本项义务中,关于租赁物的使用方法最为重要,因为用途是使用的目的、是租赁物功能的发挥,不同的用途反映了事物满足人们生产生活需要的可能限度,而使用方法则是用途具体实现的手段或途径。因此,合同不仅要约定用途,还要约定租赁物的使用方法。如果没有约定使用方法的,首先由当事人协议补充,如果达不成协议的,则按照合同目的、合同性质、交易习惯等通过合同解释的方法对当事人的意思予以补充。如果仍然确定不了的,则根据租赁物的性质使用。

第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。

释义

本条是关于租赁物发生正常损耗问题处理的规定。

承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物符合出租人对租赁物价值转移的预期。因为,随着使用时间的经过,租赁物会因正常使用而逐渐丧失其效用,出租人通过出租租赁物收取租金的方式,实际是在完成租赁物的价值转移。因此,按照约定的方法使用租赁物或者按照租赁物的性质使用租赁物,所发生的正常损耗已经通过租金的形式得到弥补,对此产生的所谓损耗,承租人无须承担赔偿责任。但是如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,将破坏出租人关于租赁物价值转移的预期和安排,造成租赁物非正常的损耗,甚至损坏,因此所发生的损害,承租人应当承担恢复原状、赔偿损失的责任,构成根本违约的,出租人还有权解除合同并请求损失赔偿。

第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解.除合同并请求赔偿损失。

释义

本条是关于承租人违反约定使用租赁物应负责任的规定。

本条适用的条件是:

第一,承租人未按约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物。合同约定了使用方法的,如约定房屋只供居住使用,但承租人却用于经营餐饮。合同未约定使用方法的,承租人未按照租赁物的性质使用租赁物,如电器只能使用110伏特的电压充电,但是承租人使用220伏特的电压充电,致电器烧毁。

第二,租赁物受有损失,是指租赁物发生损坏,功能部分或者全部丧失,此为直接损失,也包括租赁物不能使用而招致的损失,所谓间接损失。如汽车超速驾驶或者醉驾发生交通事故,汽车受损甚至报废所产生的损失,以及汽车不能经营造成的损失,特别是汽车租赁经营者,租赁汽车损毁的营业损失也属于租赁物损失。

第三,租赁物受到的损失是承租人不按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的行为造成的,即二者有因果关系。

如果符合_上述条件,则出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条出租人应 当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。

释义

本条是关于出租人租赁物维修义务的规定。

所谓维修,是指在租赁期间,租赁物发生损坏、损耗或者不能满足约定用途的某些功能部分或全部丧失时,对租赁物修复以维持或恢复租赁物功能的行为。

按照本法第708条的规定,出租人承担租赁物适租义务,这项义务在有些立法例洲中被规定为维持租赁物使用收益状态的义务。这项义务存在于自租货物交付与承租人起至租期届满之日止的整个租赁期间,这项义务不只是消极地容忍、不干涉承租人对租赁物使用收益,还要求出租人采取积极的行为维持租赁物的性能以满足约定的用途。因此,从学理解释上看.租赁期间出租人仙雅修义务,也应包括在出祖人维持租赁物适租的义务之中。同时,租赁并不.政变租赁质物的所有权.因此,没有特别约定时,由出租人承担租赁物的维修义务也,是其享有租赁物所有权的内含义务。由出租人承担租赁物的维修义务还干,租赁物在出租期间,承租人支付的租金往往是租赁物购置成本计算出来的,在在经营租赁中,租金的确定往往考虑租赁物的折旧费、大修理费、日常维修弗等因素,所以出租人承担维修义务通常也在出租人的合理预期内。从承租人角度看,其之所以选择租赁,许多情况下就是为了省却维修等的麻烦。出租人承担租赁物的维修义务,此是一般原则,但本条并非强制性条款,当事人完全a可以在合同中另行约定由承租人履行维修义务,或者约定承租人展行维修,义务,维修费用由出租人承担或者由出租人与承租人分担等。第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

国承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

释义

本条是关于出租人未服行接修义务时,、儿的物精方式的规家。出租人履行租赁物的维修义务,需要要具备备以下的条件:不或者损员耗影响到到承租人租货用途的满足。
1.租赁期间租赁物发生损坏!有根植人对和质物的使用收益。如房服脯的赁物发生损坏或者损耗,并且景.影响到影响居住等。也就是说,承租人对于损坏或者损耗的。

2. 维修的发生不可归责于承租人,人成发生的损坏,则由承团人负首物修复,发生没有过错,如果是承租人不人不当使出租人并可请求其赔偿。

3.有维修的必要。从两个方面看,一- 方面,是损坏轻微不足以影响租赁物用途的发挥,没有维修的必要;另一方面 ,损坏已经非常严重,客观上无法维修,或者于经济上或者社会观念上不合理,如汽车损毁严重,客观上修复不了,或者说客观上虽可修复,但修复费用过高,如船舶碰撞后,毁损严重,维修的费用超过重置的价值,此时也应视为没有维修的必要。

4.需当事人对于租赁物的维修义务没有特别约定。如约定了维修义务由承租人承担,则由承租人履行租赁物的维修义务。

如符合.上列条件,在租赁物需要维修时,承租人:

第一,可以请求出租人在合理期限内维修,所谓合理期限,应当是指自出租人收到承租人的维修通知之时起的一个合理期限。

第二,自行维修,维修费用由出租人承担。出租人收到维修通知后,未履行维修义务的,承租人可以自行维修。出租人未履行维修义务,是指出租人不维修、拒绝维修、未在合理期限内维修,或者欠缺维修能力不能维修等。承租人自行维修,是指承租人可以自己维修或者委托其他人维修。

第三,可以请求减少相应租金或者延长租期。如果维修影响到承租人使.用的,如需要停机维修、房屋维修承租人需要停业等,则承租人可以请求减少相应的租金或者延长租期。

第七百一十四条承租人应当 妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。

释义

本条是关于承租人租赁物保管义务的规定。

承租人除按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物外,还应当妥善保管租赁物,这即所谓的租赁物的保管义务。所谓妥善保管租赁物,是指承租人应当尽到善良管理人的注意义务而为保管。承租人妥善保管租赁物的义务也是其- -项重要的合同义务。租赁期间承租人不仅要以适当的方法为租赁物的保存或者管理行为,如根据租赁物的性质置放租赁物于合适的地点不得对租凭物仟音拆卸等,还需要承租人对租凭物实施话当的管理维持租凭物的产力,如对租赁物进行擦拭、加油等。

承租人未履行保管义务致租赁物毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。承租人未履行保管义务,或者说保管不善,是指承租人未尽到善良管理人的注意义务,也就是其保管租赁物有过失,如存放地点不对,致租赁物淋雨受潮损坏。如果承租人证明其已经尽到了善良管理人的注意义务,也就是其对租赁物的毁损、灭失没有过失的,则不承担赔偿责任,如租赁物因不可抗力灭失。

第七百一十五条承租人经出租人同意, 可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

释义

本条是关于承租人对租赁物改善或者增设他物的规定。

租赁期间,为增加对租赁物的用益,承租人有时需要对租赁物进行改善或者增设他物,这属于对租赁物的改良行为,支出的费用也称为有益费用。这与承租人的保管义务不同,保管义务只在于保存、维持租赁物,其所支出的费用通常属于必要费用。所以,承租人根据租赁物的性质对租赁物所为的保管行为并不需要出租人同意。但是承租人对于租赁物的改善或者增设他物,涉及物的价值的改变等,需要取得出租人的同意。

所谓改善或者增设他物,是指对租赁物的改良,从而增加租赁物的美观、改善租赁物的环境、提高租赁物的效用、改变租赁物的使用目的等。在房屋租赁中,主要是指对房屋的改建、装饰装修、增设他物等,这些都是对房屋改善的重要方式。对于经出租人同意的装饰装修或者增设他物,其费用由承租人承担,租赁期满后,如当事人没有特别约定,出租人也无须补偿装饰装修的费用。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,一是出租人有权请求承租人恢复原状。未经出租人同意对租赁物的改善,即使有价值,也不适用添附制度;对于增设的他物,承租人应当予以拆除或者移除。承租人将租赁物恢复到改善前的状态,因此产生的费用由承租人承担。二是赔偿损失。因改善或者增设他物给出租人造成损失的,出租人有权请求承租人赔偿。

第七百一十六条承租人经出租人同意, 可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

释义

本条是关于转租的规定。

所谓转租,也称租赁物的转租,是指在承租人不脱离原租赁关系的情况下,将租赁物之全部或部分出租给第三人的情形。转租有两个契约关系,一是出租人与承租人之间的租赁合同;一是承租人(转租人)与第三人(次承租人)之间的转租合同。转租与租赁权的让与不同。假如甲为出租人,乙为承租人,丙为第三人。如果经甲同意,乙将租赁权让与给丙,则乙退出租赁关系,丙替代乙作为承租人,丙之租赁权的取得系基于让与行为,属转移取得。如果乙经甲同意,将租赁物转租给丙,则甲、乙之间的原租赁关系不变,乙、丙之间成立转租关系,乙为转租人,丙为次承租人,丙之租赁权的取得系基于转租合同取得,属于新设取得。

因租赁具有人格信任关系,因此,许多国家或地区民法对转租都设有限制。我国民法在本条同样对转租明确规定需经出租人同意。我们把经出租人同意的转租称为合法转租,未经出租人同意的转租称为违法转租。

一、合法转租的效力

1.出租人与承租人之间原租赁合同继续有效;出租人认许转租关系存在,既不得主张次承租人无权占有,也不得主张承租人违约而解除租赁合同;合法转租虽经出租人同意,但承租人应就次承租人的行为向出租人负责,次承租人造成租赁物损失的,不论其有无过失,承租人应当赔偿损失。

2.转租人与次承租人之间。相对于出租人与承租人之间的租赁合同,转租合同属于一独立的租赁合同关系,基于合同相对性原则,出租人不得基于与承租人之间的租赁合同向次承租人为请求,次承租人也不得基于转租合同请求出租人履行。但转租关系本于原租赁关系,所以,除非另有约定,转租期限不得超过原租赁期限,,超过的,对出租人没有拘束力,租期届满后,次承租人继续占有租赁物的,出租人可以本于其固有权利以次承租人无权占有请求返还租赁物。

3.出租人与次承租人之间。因出租人与承租人之间的租赁合同与转租人与次承租人之间的转租合同系两个独立的合同,因此,次承租人并不是出租人的承租人,出租人也不是次承租人的出租人,双方并不产生直接的合同上的权利义务关系。因此,出租人不得请求次承租人支付租金,次承租人也不得直接向出租人请求交付租赁物等。至于转租人怠于请求次承租人支付租金,出租人为保全其租金债权的需要,可以依照本法第535条代位请求。

二、违法转租的效力

1.未经出租人同意转租的,不管是转租全部租赁物,还是转租租赁物之一部,出租人都可以解除合同,此为一般原则。如果法律规定租赁合同无效的,则依法律规定。

2.出租人解除租赁合同的,可以请求承租人返还租赁物,并得依约定请求承租人承担违约责任。

3.出租人解除租赁合同的,转租合同并不当然解除或无效。因出租人解除租赁合同,出租人请求承租人返还租赁物或者本于固有权利请求承租人、次承租人返还租赁物,则转租人对次承租人基于转租合同发生履行不能的责任问题。

4.租赁物有损失的,承租人应当赔偿损失。

第七百一十七条承租人 经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。

释义

本条是关于转租期限的限制。

本条适用于合法转租情形。因转租合同源f租赁合同,因此,转租合同的转租期限不能超过租赁合同的剩余租期,如果超过的,转租合同的效力并不受影响,转租人应当受此约束,但不能约束出租人,因为出租人并非转租合同的当事人,如果租赁期限到期了,而转租期限还没有届满,则出租人可以本于租赁合同请求承租人返还租赁物,或者本于固有权利(如所有权)请求承租人、次承租人返还租赁物,承租人对于次承租人于剩余的转租期限承担履行不能的违约责任。

如果出租人与承租人另有约定的除外,是指出租人与承租人在租赁合同中特别约定承租人有转租权,并且转租的期限可以不受原租赁合同的租期限制。如果有此约定,则在租赁期限届满后,承租人未返还租赁物,不构成违约,出租人也不得以次承租人无权占有而请求其返还租赁物。

第七百一十八条出租人知道或者应 当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

释义

本条是关于出租人对于转租拟制同意的规定。

按照本法第716条的规定,未经出租人同意的转租,出租人可以解除租赁合同。出租人一旦解除合同,将会使次承租人使用收益租赁物的目的落空。因此,是否取得出租人同意,甚为次承租人所关注。而且, 同意为出租人单方的意思表示,在其同意之前,转租的当事人将无从决定是继续转租关系还是终止转租关系,转租关系不稳定。因此,为避免这种不稳定,尽早使转租关系稳定下来,在转租事实发生后,出租人同意的意思表示应当受有期限的限制。本条规定的意义即在于此。

第一,出租人知道或者应当知道转租的事实,出租人知道,是指出租人明知;出租人应当知道,是指根据具体情势,出租人不可能不知道。出租人事前虽然没有同意,但是在转租事实发生后,其对于转租的事实知道或者应当知道,就需要对是否同意转租作出表示。第二,6个月内未提出异议。未提出异议,是指对于承租人转租未提出反对意见等。第三,视为出租人同意转租。出租人6个月内未提出异议的,则丧失异议权,法律直接拟制出租人同意。由于我国民法以限制转租为原则,而且并未设有例外,因此,在对出租人的同意表示进行法律也是民法限制转租原则的缓和。


第七百一十九条承租人拖欠 租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。

释义

本条是关于次承租人代替承租人支付租金和违约金,即代偿权的规定。如果承租人一.直拖欠租金,则出租人可以解除租赁合同,一旦出租人解除租赁合同,则出租人可以请求承租人返还租赁物或者本于所有权等请求次承租人返还租赁物,这将会使得次承租人订立转租合同的目的不能实现。因此,此时次承租人代替承租人偿付所欠出租人的租金和违约金,以维持转租,自无不许的道理。

本条适用的条件是:

1.须是合法转租。经过出租人同意的转租,对出租人有约束力,出租人应容许承租人向次承租人交付租赁物,并容忍次承租人占有、使用租赁物。未经出租人同意转租的,对出租人没有拘束力,出租人可以解除租赁合同,并请求返还租赁物,次承租人自无代偿承租人欠付的租金和违约金以维持转租关系的权利。

2.承租人拖欠租金。承租人未按约定向出租人支付租金,主要是未按期支付或者未按期足额支付,这种情况下,承租人通常应承担支付违约金等违约责任。拖欠达到一定程度,出租人还享有解除租赁合同的权利。

3.次承租人代承租人向出租人支付承租人拖欠的租金和违约金。为防止出租人因承租人的违约行为,解除租赁合同,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,这是次承租人的权利,对于次承租人的代付行为,出租人不得拒绝。

4.不存在转租合同对出租人不具有法律约束力的情形。所谓转租合同对出租人不具有法律约束力,是指未经出租人同意的转租以及虽经出租人同意,但转租合同无效或者被撤销的情形。违法转租,承租人拖欠租金的,不是说次承租人不能代承和人支付租金和违约金,而是指次承租人不享有代偿权,对于次承租人的代偿行为,出租人可以拒绝,当然也可以接受,但是-一旦出租人接受了次承租人的代偿.则应视为其同意转租,溯及转租成立时,违法转租转变为合法转租。而在合法转租的情形下,次承租人享有代偿权,对于次承租人的代偿行为,出租人不得拒绝,除非转租合同无效或者被撤销。

次承租人向出租人支付的租金和违约金,本是代承租人支付,而次承租人代为支付的原因在于次承租人基于转租合同负有向承租人支付租金的义务,实质上,次承租人偿付的也是自已的债务,因此,次承租人向出租人所为的支付首先用于抵偿其应支付给承租人的租金,以消灭自己的债务。超出其应付租金数额的,属于是代承租人支付,就超付部分可以向承租人追偿。

第七百二十条在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但是当事人另有约定的除外。

释义

本条是关于租赁物孳息归属的规定。

租赁关系中,承租人对租赁物有占有、使用和收益的权利,因此,在租赁期间,承租人占有、使用租赁物获得的收益,应当归承租人。当然,承租人对租赁物的占有、使用,必须是合于合同约定的用途或者依照租赁物的性质而为使用,否则,承租人的行为构成违约,其所获收益自然没有法律原因,出租人可依不当得利请求承租人返还。所谓收益,是指因占有、使用租赁物而获得的收益,包括天然孳息、法定孳息。本条规定并非强行法,当事人就租赁期间因占有、使用租赁物所获得收益的归属有约定的,应当按照当事人的约定确定收益的归属。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付剩用,期限不满一年的,应当自啊租赁期间届满时支付。


释义

本条是关于租金支付期限的规定。

租赁中,按照约定支付租金是承租人最主要的义务,所谓按照约定支付租金,最重要的是按照约定的期限支付租金。通常情况下,租赁合同对于租金的支付期限都有约定,但是,也有可能没有约定或者约定不明确,这时就需要对租金的支付期限予以确定。如果按照本法第510条的规定仍然不能确定的,则按照“先租后付”的原则,具体按照下列期限支付租金,即租期不满1年的,在租期届满时支付;租期1年以上的,在每届满1年时支付;剩余期限不满1年的,在租期届满时支付。

第七百二十二条承租人无正当理由未 支付或者迟延支付.租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

释义

本条是关于承租人不履行租金支付义务,出租人的救济方式。

第一,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金。无正当理由.是指承租人不支付租金或者迟延支付租金没有法律上或者合同上可得抗辩的事由,如果有抗辩事由,如同时履行抗辩、先履行抗辩或者不安抗辩等,则承租人即使未支付或者迟延支付租金,也不构成违约。

第二,出租人催告承租人在合理期限内支付。承租人未按照约定的期限支付租金的,出租人可以催告承租人在合理期限内支付,也即出租人向承租人发送催收租金的通知,要求承租人在合理期限内支付租金。

第三,承租人在合理期限届满后仍未支付的,则出租人可以解除租赁合同。

第七百二十三条因第三人 主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金。


第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。

 

释义

本条是关于出租人权利瑕疵担保义务的规定。

所谓权利瑕疵担保义务,是指出租人应当保证在租赁期间,租赁物不因第三人主张权利而影响承租人对于租赁物的使用收益。通常认为,租赁合同为有偿合同,买卖合同中出卖人之瑕疵担保义务对于租赁合同之出租人可以准用。然出卖人须担保在买卖成立时出卖物不存在权利瑕疵,而出租人则是拍.保在租赁物交付前租赁物不存有权利瑕疵。出租人违反权利瑕疵担保义务,应承担瑕疵担保责任。理解本条需要注意以下几个方面:

第一,须租赁物上存在第三人可得主张的权利。所谓第三人可得主张的权利,指在租赁物交付之前,租赁物上有第三人的所有权、用益物权、担保物权共有权、知识产权、查封优先权等有可能影响承租人对租赁物使用收益的各种权利。

第二,因第三人主张权利,致使承租人对租赁物不能使用、收益。仅存有权利瑕疵,或者第三人的主张通常不会影响到承租人对租赁物的使用、收益的,则无瑕疵担保义务的承担。如出租他人之物,因租赁权不适用善意取得,因此,租赁物的真正所有权人主张所有权成立后,可以请求承租人返还租赁物。

第三,须承租人对于瑕疵的存在不知道而且也不应知。如果承租人在租赁成立时知道或者应当知道租赁物存在权利瑕疵,而仍然承租的,则出租人不承担权利瑕疵担保义务。

第四,第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。第三人主张权利,除为出租人所知道的外,承租人应当及时通知出租人。及时通知了出租人,出租人方可采取积极的应对措施,以消除权利瑕疵,如与第三人达成协议等。如果因承租人怠于通知,致出租人不能及时救济者,承租人应当赔偿怠于通知之损害。

第五,因第三人主张权利,致租赁物之使用、收益全部不能或者- -部不能的,承租人可以请求不支付租金或者减少租金。

因第三人主张权利,致承租人不能实现租赁合同目的,承租人可以解除租借合同,并就所受的损失,请求出租人赔偿。

第七百二十四条有 下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:

(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;(二)租赁物权属有争议;

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

释义

本条是关于租赁物具体权利瑕疵,致租赁物无法使用的,承租人享有解除合同的权利。

本条适用条件:

第一,非因承租人原因致租赁物无法使用。非因承租人原因,是指导致租赁物无法使用的事由不可归责于承租人,即承租人以外的原因所导致的租赁物无法使用的,不管是否可归债于出租人,承租人均可解除合同。

第二,导致租赁物不能使用收益的事由发生在租赁合同成立之后,如果在租赁合同订立之前就已经存在,可能导致租赁合同无效,而不发生租赁合同的解除问题。

第三,须有法定的事由,包括:

1.租赁物被司法机关或者行政机关查封,是指司法机关或者行政机关基于司法程序或者行政执法程序对租赁物查封扣押。此情事发生致租赁物无法使用,且不可归责于承租人。

2.租赁物权属有争议,是指他人对租赁物的物权归属发生争议,致租赁物无法使用。

3.租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定。某些租赁物的使用需要符合法律法规特别规定的强制性使用要求,如出租经营性房屋,需要消防许可,如果房屋未达消防要求的,不得出租。

符合上列条件的,承租人可以解除租赁合同,当然承租人也不妨请求出人承担其他违约责任,如赔偿损失、支付违约金等。

第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占 有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

释义

本条是关于“买卖不破租赁”原则的规定。

本条是由1999年<合同法》第229条的规定而来,但是与原《合同法>规定不同的是,本条将原规定中“在租赁期间"修改为“在承租人按照租赁合同占有期限内”。

“买卖不破租赁”为债法上最具特色之制度,几乎各国民法皆有规定。学.理上,该原则为债权物权化最具典型的代表。承租人依租赁合同所取得之租赁权,性质上仍为债权,在租赁期间,租赁物所有权发生变动,租赁合同对于新的所有权人是否仍然有效,与租赁权是否具有对世效力属于同一问题。如认可租赁权的对世效力,即租赁权的物权化,则有“买卖不破租赁”原则的适用,如不认可租赁权的物权化,则无“买卖不破租赁”原则的适用。在效果上,“买卖不破租赁”发生租赁合同权利义务的法定转移。

关于“买卖不破租赁”的适用范围,我国民法未设限制,即本条对于不动产、动产均有适用。

一、“买卖不破租赁”的要件

按照本条的规定,“买卖不破租赁”成立应具备以下要件。

(一)租赁合同须有效

租赁合同成立且有效是“买卖不破租赁”适用的前提条件,如果租赁合同未成立或者无效或者被撤销,承租人根本无法取得租赁合同上的权利义务,租赁关系自不能有效地移转于受让人,自无“买卖不破租赁”的问题。

(二)须承租人取得了租赁物的占有

1.承租人占有租赁物是按照租赁合同而为的占有,也即出租人按照租赁合同向承租人交付租赁物,承租人取得租赁物的占有,如果承租人虽然取得了占有,但不是按照租赁合同而为的占有,则也不发生“买卖不破租赁”。

出卖给丙,并约定由乙向两交付,双方把这一情形通知了乙。 此时,乙不能主张租赁合同对丙继续有效。

2.须承租人在租赁期间继续占有租赁物。如果承租人在租赁期间中止占有租赁物的,则不发生“买卖不破租赁”。所谓中止占有,应重客观上占有事.实之有无而判断,承租人之主观意思,在认定上,可以作为辅助判断的手段。承租人无须自始至终均直接占有,如转租,次承租人直接占有,而承租人间接占有,不能认定承租人中止占有。如承租人的占有被他人侵夺.或者承租人只是暂时离开租赁物(如外出旅游等)都不能认定中止占有,此时如果租赁物让与给第三人,则租赁合同对于第三人仍然具有效力。

(三)须承租人占有租赁物期限内,租赁物所有权发生了变动

所有权发生了变动,是指租赁期间第三人取得租赁物所有权。所有权变动的原因,不仅限于买卖,还包括赠与、互易、公司出资、捐助、遗赠等法律行为发生所有权变动,亦如强制执行、破产拍卖等发生所有权之变动也有本条之适用。但是如公用征收等发生的变动,则无本条适用。因此,称“买卖不破租赁”,是因买卖为所有权变动最典型之法律行为,实应称“所有权变动不破租赁”。

所有权变动的时点是承租人依照租赁合同占有租赁物期限内.若在承租人占有租赁物之前,出租人将租赁物卖于第三人,并交付租赁物于第三人则承租人不得以租赁对抗第三人。此时,承租人可以请求出租人承担不能交付租赁物的违约责任。

二、“买卖不破租赁”的效力

租赁期间,租赁物所有权发生变动的,对租赁合同有何影响.此即“买卖不破租赁”的效力问题。我国民法沿用了1999 年《合同法》的表述,即“不影响租赁合同的效力”。根据这一表述,所谓不影响租赁合同的效力,应做如下理解:

第一,原来租赁合同的权利和义务内容不变。

第二,原租赁合同的出租人因为租赁物所有权让与给第三人,而退出原租赁合同关系。第三人取代原出租人加人租赁合同中而成为租赁合同的出租人,即发生所谓的法定的合同权利和义务概括转移。

第三,对于所有权变动时已经到期之债务,如已到期之租金,应当向承租人通知,始对承租人发生效力。未通知的,则承租人向原出租人支付的,发生清偿的效力,新的出租人应当依不当得利请求原出租人返还。

三、“买卖不破租赁”准用

租赁期间,出租人租赁物之建设用地使用权转让等,以及在租赁物上为第三人设定他物权,如抵押权、质权等,亦可准用本条规定,而认定租赁合同的效力不受影响。

第七百二十六条出租人出卖租赁 房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

释义

本条是关于承租人优先购买权的规定。

本条由1999年《合同法》第230条修改而来。在原规定后面增加了但书条款以限制优先购买权,增加了第2款。

一、优先购买权的概念和特征

出租人的优先购买权,也称“先买权”,是指租赁期间,出租人出卖租赁房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权是为保护承租人.的利益而设,该权利具有以下特征:

1.此处所说优先购买权仅适用于房屋租赁,而不适用于房屋以外的其他不动产或动产租赁。

2.承租人的优先购买权,在性质上,虽有形成权说、请求权说以及物权说等不同的观点,但以请求权说为有力。因此,所谓优先购买权,是指租赁期间,出租人出卖租赁房屋的,承租人有向出租人请求以同等条件优先购买权。优先购买权还是附强制缔约义务的请求权。承租人按照同等条件行使先买权时,出租人没有正当理由不得拒绝。

3.该权利依附于租赁权。租赁合同不成立、无效或者被撤销的,则优先购买权即不存在。如果租赁合同权利义务转让,优先购买权也随之转让。

4.它是具有优先性的请求权。所谓优先性,是指承租人在同等条件下可以优先于一般买受人的权利而购买租赁物,一般买受人的权利通常是依据买卖合同所享有的债权,主要是指享有请求出卖人交付标的物以及移转标的物所有权的权利。但不得对抗所有权,如果在行使优先购买权之前,租赁物的所有权已经由第三人取得,则承租人并不能依优先购买权请求第三人返还租赁物。这从本章第728条的规定也可看出。也就是说,如果优先购买权受到妨害的,承租人并不能请求宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效当然第三人依据有效的买卖合同取得租赁物的所有权的,也应受法律保护。

二、优先购买权的行使

承租人行使优先受偿权需要具备以下几个方面的条件:

(一)行使的主体.

承租人是房屋租赁合同的相对人,因此在出租人出卖租赁房屋时,其享有优先购买权。如果经过出租人同意转租的,也应承认次承租人享有优先购买权。

(二)必须同等条件下行使

承租人须在同等条件下,才能行使优先购买权。对于什么是“同等条件”,虽然我国司法实践中有“绝对等同说”和“相对等同说”两种不同的认定标准,但实际上,衡量是否同等最重要的考量因素应当是价格条件,包括单价或者总价,支付的时间、 支付的方式等。除此而外,考虑到具体交易的特殊性、以及出租人出卖租赁房屋所要实现的目的等,斟酌房屋的用途、环境因索等其他可能影响出租人交易目的实现的因素确定。

(三)必须在法定期限内行使.

承租人的优先购买权的行使需其知道出租人向第三人出卖租货房屋为条件,这就需要出租人在出卖租赁的房屋前通知承租人,,即出租人负有通知义务。出租人未履行通知义务致使承租人未能行使先买权的,则承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任。通知的内容应当包括与第三人交易的主要条,如价格、支付等。在承和人履行通知义务后,承和人应当在15比内行便先买权,若在151日1内未明确表示购买的,则视为放介先买权.

(四)不属}法律规定不得行伙优先购灭权的情形

法律规定了以下儿种情形,水和人不得行使先买权:

1.房屋按份共有人行使优先购买权。

般认为,按份共有人的优先购买权是基于共有而享有的,其其础是物

,同时就共有关系而言,各共有人之间的关系较出租人与辰租人之间的关系更为密切,因此,在按份共有人也主张优先购买权时,其先买权应当优先于承租人的先买权,只有在共有人不主张或者放弃先买权时,承租人方可主张先买权。

2.出租人将房屋出卖给近亲属的。

近亲属的范围,是指父母、子女、兄弟姐妹、祖父母.外祖父母、孙子女、外孙子女等。

(五)承租人应当依诚信原则行使

承租人行使先买权时,应当依照诚信原则行使。如果承租人只是承租了出租人房屋的一部分, 该- -部分房屋面积与出租人欲出售之整个房屋面积不成比例的,如只占到整个房屋面积的10%不到,则承租人不能就整个房屋行使先买权。至于承租面积占出售面积的比例达到多少方可享有优先购买权,司法实践中,通常认为,承租人承租的部分房屋占到全部房屋一半以上的,则承租人可以对整个房屋享有先买权。

三、优先购买权行使的效果

承租人行使优先购买权的,其应以通知的方式向出租人明确表示以同等条件购买租赁房屋,通知生效后,在出租人与承租人之间即成立房屋买卖合同。在承租人取得房屋所有权后,租赁权与所有权混同,租赁权消灭,除非租赁权的存在于承租人或者第三人有法律上的利益。

第七百二十七条出租人 委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。


释义

本条是关于拍卖时,承租人享有先买权的条件的规定。

出租人通过拍卖方式出卖租赁房屋的,应当通知承租人以保护其先买权。考虑到拍卖的特殊性,因此,出租人应当在拍卖5日前通知承租人。所谓5日前,是指拍卖日5日前。

承租人经通知后,承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。参与拍卖的,拍卖过程中,有最高应价时,承租人表示以该最高价购买,如无更高应价,承租人可以该最高应价优先购买租赁房屋;如有更高应价,承租人未作表示的,应当视为承租人放弃优先购买权。

在法院组织的司法拍卖中,承租人经法院通知,也可以优先购买权人参与竞拍。

第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受

释义

本条是关于承租人优先购买权保护的规定。

承租,人的优先购买权受到侵害或者妨害而不能行使的.承租人如何救济?侵害先买权的行为般有:是出租人未履行通知义务致承租人未能行使优先购买权,主要是指出租人能通知而不通知,或者是因过失而未通知;或者是通知的内容不符合要求等。二是出租人与第三人串通为损害承租人的利益而故意订立背离性的约定,如故意不合理地约定过高的价格逼承租人放弃先买权等。三是其他的妨害先买权的行为。

对于侵害其先买权的行为,承租人可以请求出租人承担损害赔偿的责任,但不影响出租人与第三人之间订立的买卖合同的效力。至于损害赔偿的范围,应当包括承租人购买类似房屋需要多支出的价款损失以及其他的附损失,如所支出的合理中介费等。所谓不影响出租人与第三人之间订立的买卖合同的效力,是指出租人与第三人之间订立的买卖合同效力依然维持,如果承租人主张了优先购买权,则承租人取代第三人,在出租人与承租人之间以相同条件成立买卖合同。此时,与第三人之间的买卖合同不生效。但是如果承租人因出租人的原因未能行使先买权,则出租人与第三人之间的买卖合同生效,其效力不因承租人先买权受到影响。

第七百二十九条因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

释义

本条是关于不可归责于承租人事由致租赁物毁损、灭失时,承租人的救济方式。

租赁期间,租赁物发生毁损、灭失,从归责事由上看,有四种情形:一是可归责于承租人;二是可归责于出租人;三是可归责于双方当事人;四是不可归责于双方当事人。从造成租赁物毁损、灭失的程度.上看,有全部毁损、灭失和部分毁损、灭失。从影响债务履行的程度上看,可能是全部履行不能,或者是部分履行不能。

一、可归责于承租人

(一)租赁物全部毁损、灭失的

可归责于承租人的事由导致租赁物全部毁损、灭失的,则租赁关系因对租赁物使用收益不能而归于消灭,承租人的租金支付义务消灭。在合同责任上,承租人违反保管义务,负损害赔偿之责,同时承租人的行为亦损害出租人对租赁物之所有权,应依侵权责任法负损害赔偿之责。会在违约损害赔偿上侵权损害赔偿上发生请求权竞合。

(二)租赁物部分毁损、灭失的

可归责于承租人的事由致租赁物部分毁损、灭失的,是为承租人违反租赁物的保管义务,承租人自应承担损害赔偿责任,同时,承租人无请求减少租金的权利。

可归责于出租人

(一)和赁物全部毁损、灭失的

此时,承租人对租赁物之使用、收益已经不可能,合同目的已经不能实现,承租人可以解除合同。因可归责于出租人事由致租赁物使用、收益不能,出租人应当承担违约损害赔偿责任,如赔偿承租人因无法使用租赁物所致之经营损失;又如承租人因替代承租同类型之租赁物须支付较高的租金,其租金的差额,出租人应子赔偿。

(二)租赁物部分毁损、灭失的

因出租人原因致租赁物部分毁损、灭失的,承租人可以就部分毁损、灭失的租赁物对其使用、收益的影响程度,请求减少租金。当然,如租赁物可以维修的,承租人也可选择请求出租人维修,或者由出租人承担费用委托他人维修,就维修致其不能使用租赁物期间的租金不予支付。租赁物虽是部分毁损、灭失,但如果致其余部分租赁物的使用收益没有意义,可认定为不能实现合同目的,承租人可以解除合同,并可就所受到的损失,请求出租人给予赔偿。

三、可归责于双方当事人

(一)租赁物全部毁损、灭失的

可归责于双方当事人的事由致租赁物毁损、灭失的,承租人自消灭时起不再负租金支付义务,合同应予解除。租赁物的毁损、灭失的损失,应由双方按照过错的大小各自承担相应的责任。

(二)租赁物部分毁损、灭失的

租赁物部分毁损、灭失的,首先,承租人应可以就毁损、灭失部分对租赁物使用收益影响的程度请求减少租金,但因承租人与有过失,因此,应考量承租人的过错,限制或者排除承租人行使减少租金的请求权。对于租赁物毁损、灭失的损失,如系承租人违反保管义务所致,因出租人与有过失,应视其过失的大。跚峄蛘呙獬凶馊说呐獬ピ鹑。

如果租赁物有修缮可能的,应认承租人有修缮请求权,,在修缮期间的租金减少请求权也应认许。出租人为修缮的,因承租人与有过失,应当按照各自过失的大小决定修缮费用的承担。对于修缮期间的租金减少请求权,承租人须.在修缮完成前为主张,如未主张,仍按原来约定的租金为给付的,则不得主张出租人返还。唯承租人主张减租时,因其与有过失,因此,也应视其过失大小,限制或排除其租金减少请求权。

四、不可归责于双方当事人

租赁期间,租赁物因不可归责于双方当事人之事由毁损、灭失的,属于租赁物风险负担问题。所谓不可归责于双方当事人之事由,系指事变,通常包括不可抗力和意外事件。在租赁关系中,租赁物的风险负担包括两个方面:一是租赁物毁损、灭失的损失由谁承担;二是租赁物毁损、灭失致对租赁物的使用、收益全部不能或者部分不能时,租金是否继续支付的问题。前者即所谓物的风险,后者即所谓租金风险。由于两者经常联系在-起,因此,虽然租金风险不是合同法上讲的物的风险负担问题,但它常常被纳人风险负担范畴之中。关于租赁物毁损、灭失风险负担的立法例,有承租人负担模式和出租人负担模式。有学者认为,法国民法、德国民法采取的是承租人承担模式。从本条规定的文义来看,我国民法沿袭了1999年《合同法》的模式,采取了出租人承担模式。

(一)租赁物全部毁损、灭失的

租赁期间,因不可归责于双方当事人的事由,而纯由事变,致租赁物全部毁损、灭失的,租赁合同之目的已经不能实现,则当事人可以解除合同,出租人免于出租租赁物与承租人并免于维持租赁物供承租人使用收益的义务,承租人也免于承担继续支付租金的义务。

(二)租赁物部分毁损、灭失的

租赁物部分毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金,承租人未请求的,仍支付原租金。租金减少的数额按照租赁物毁损、灭失部分致承租人对租赁物的使用收益的影响程度而定,如果部分毁损、灭失对于承租人对租赁物的使,用收益没有影响的,则不得减少租金。租赁物有维修可能的,承租人也可以请求出租人维修,维修致承租人对租赁物不能使用、收益期间的租金,承租人可以不支付或者减少支付。租赁物部分毁损、灭失致合同目的部分段捐致房屋成为危房口以不能民住佰用川当事人可以配险合同。



第七百三十条当事人对租赁期限没有约定成并的定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租价:当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

释义

本条是关于租赁期限的规定。

当租货期限没有约定或者约定不明确时,首先,根据本法第11条的规定予以补充。其次,根据第511条的规定仍然不能确定的,则视为不定期租货。所谓不定期租货,顾名思义,应是指没有固定期限的租赁。民法于本章规定了三种情形成立不定期租赁,一是本际第707条规定的,和期6个月以上的租货未采用书面形式致租期不能确定的,视为不定期租货。二是本条因租期没有约定或者约定不明确,又不能通过协议或者合同解释补允当事人意思的,视为不定期租赁。三是本章第734条的规定,租期届满后,租货法定更新后的租货,为不定期租货。

不定期租赁与定期租赁有不同,一般而言,不定期租赁有上列三种情形,这三种情形皆因法律拟制而发生;在合同解除上,虽因租货合同的继续性特征定期租货合同的当事人亦可解除,但无解除权而解除的,须承担违约责任:但在不定期租货,当事人可以随时解陈同,只须任合理期限之前为解除通知即可,而无须承担违约责任。

第七百三十一条租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格。承租人仍然可以随时解除合同。

释义

本条是关于承租人租赁合同特别解除权的规定。

赁物承承相物的股就相保义务,但承租人

就一般租赁物而言,,出租人对于相而自愿承机的,法律自无干清之必要。但任订江合同时明知租货物存有瑕批而

是如果租赁物存在危及承租人的安全或者健康的瑕疵时,即使承租人在订立合同时明知,也不得认定承租人自甘风险,而应许可承租人随时解除合同。因为承租人的人身权相对于合同债权具有更高位阶的保护价值。因此,本条规定的承租人租赁合同的特别解除权是-.项法定的解除权。

本条适用的条件应当注意以下几个方面:

1.租赁物在合同成立时存有质量瑕疵。

2.须租赁物的质量瑕疵危及承租人的安全或者健康。

第一,这里的租赁物未加限制,既包括动产,也包括不动产,但有些国家和地区有限制,如德国民法等限于住居租赁。第二,“危及”是指有现实:Φ目赡,应以客观上存在:ξ卸媳曜,如租赁物有毒等。第三,危及的对象不仅包括承租人,还包括与承租人共同居住或者共同经营的人,承租人的占有辅助人,以及受承租人委托对租赁物现实为使用、收益的人。第四,危及的须是承租人的安全或者健康,指人身安全、生命安全、身体健康等,至如财产安全不包括在其中。

3.不管承租人在合同订立时是否知道,承租人都应承担瑕疵担保义务。如果承租人订立合同时知道租赁物的瑕疵,该瑕疵为一般瑕疵的,出租人无须承担瑕疵担保义务。但是租赁物危及人身安全或者健康的,即使承租人在订立合同时明知租赁物有此瑕疵,也可主张出租人承担瑕疵担保义务。如合同成立时不知,而在合同履行过程中,承租人知有此瑕疵的,出租人亦须承担瑕疵担保义务。

4.承租人可以随时解除合同。

所谓随时解除合同,是指承租人可以随时通知出租人解除合同。但问题是,承租人是否享有维修及减租请求权?租赁物之瑕疵,如承租人在合同成立时不知,则出租人承担瑕疵担保义务,承租人因而享有物的瑕疵担保请求权,如请求维修、减少租金支付或不支付租金,以致解除租赁合同等。但本条是承租人在合同成立时明知租赁物质量不合格,因该瑕疵危及承租人安全或者健康,法律赋予承租人的一项特别权利,即可以随时解除租赁合同,而在一般瑕疵担保中减少租金请求权及修缮请求权,承租人不应享有。

5.本条属于强行规定,当事人于合同中即使约定预先放弃合同解除权,该约定也不具约束力,承租人仍得随时解除租赁合同。

第七百三十二条承租人在房屋 租赁期限内死亡的,与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

释义

本条是关于租赁合同法定让与的规定。

租赁本具人格信任性,因此,租赁权之转让等须取得出租人同意,但从保障人权、保护弱者出发,在某种情形下,法律总要做一些特别的规定,以匡实质正义。本条规定即是如此。因此,本条规定在性质上,称为租赁合同的法定概括转移。这与“买卖不破租赁”不同之处在于,“买卖不破租赁”是出租人的法定变更,而本条则是承租人的法定变更。

承租人法定变更须注意以下几点:

第一,本条仅适用于房屋租赁。

第二,承租人在房屋租赁期间死亡。在房屋租赁期间,是指自租赁合同成立时起的整个租赁期间,如果租赁已经终止,则没有本条的适用。承租人死亡,既包括自然死亡,也包括宣告死亡。

第三,概括继受人须是与承租人生前共同居住的人或者共同经营人:共同居住的人,是否亲属关系不是关键,关键是是否共同居住,共同居住的近亲属自然是共同居住人,即或不是亲属,但共同居住在-起的人,也可成为法定,继受人。除共同居住人之外,还包括共同经营人,通常是指共同经营的合伙.人等。

按照原租赁合同租赁该房屋,一是时间点上,是自承租人死亡时起,原租赁合同即由共同居住人或者共同经营人概括继受。二是共同居住人或者共同经营人成为原租赁合同的当然承租人,无须继受人与出租人重新签订合同,只需继受人继续按照原租赁合同支付租金以及履行租赁合同约定的义务即可,出租人也应按照原租赁合同的约定履行义务,如维修义务等,不得擅自变更合同。

第七百三十三条租赁 期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

释义

本条是关于租赁期满,承租人返还租赁物义务的规定。

租赁期限届满,租赁关系消灭,一般而言,承租人继续占有租赁物没有权源基础,其占有构成无权占有,应当向出租人返还租赁物,出租人也可以依照租赁合同或者固有权利(如所有权等)请求承租人返还租赁物。

所谓返还租赁物,是指将租赁物的占有移转给出租人。如何返还.合同有约定,应当按照合同约定的方式、时间等返还。如果非因承租人的原因,租赁物返还迟延的,依照诚信原则,出租人应给予承租人合理的宽容期限。在该迟延期限内,出租人可以请求承租人支付租赁物的使用费。

返还租赁物应当返还原物。所谓原物,是指承租人根据租赁合同的约定或者根据租赁物的性质对租赁物进行正常使用后的原物。租赁期间承租人未经出租人同意对租赁物所做的改善和增设之物,除双方另有约定,租赁期满后,承租人返还租赁物时,应当拆除或者除去增设之物,恢复原状;经过出租人同意的,承租人可以不负恢复原状的义务。

第七百三十四条租赁期限 届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

释义

本条是关于租赁合同法定更新制度的规定。

本条在1999年《合同法》第236条的基础上,增加了第2款。

所谓租赁更新,是指租期届满,以与原租赁合同同一内容,而延长租赁期限的情形。租赁更新或依当事人约定,或依法律规定,前者称为租赁约定更新,后者称之为租赁法定更新。本条第1款规定,即为租赁法定更新。因本条租赁更新是因租期届满后,承租人继续使用租赁物,承租人没有提出异议而更新的,所以也可称为默示更新。

租赁法定更新的,除租期重新起算外,租赁合同的其他内容不变。租赁期限变更为不定期,根据第730条的规定,当事人在合理时间之前通知对方的,可以随时解除不定期租赁合同。

本条第2款规定的是承租人的优先承租权。

所谓优先承租权,也可称为先租权,是指租赁期满后,出租人再出租房屋.的,房屋承租人在同等条件下有优先于其他人承租房屋的权利。在性质上.优先承租权与优先购买权,都属于请求权。对优先承租权,本章第726条、第728条的规定应可准用。